Меню
ГлавнаяШиномонтаж

Оценка эффективности привлечения заемных средств. Финансовый леверидж. Расчет затрат по обслуживанию долга. Ипотечная постоянная, коэффициент ипотечной задолженности. Расчеты по ипотечным кредитам Ипотека: сущность и механизмы функционирования

К характеристикам ИК относятся:

Коэффициент ипотечной задолженности - К ИЗ

Величина периодических платежей и ипотечная постоянная – ДО и ИП

Остаток кредита

Процент выплат по кредиту - i

Отдача кредитора

Расчет конкретных характеристик зависит от условий кредита, предусматривающих различные схемы погашения. Большинство современных схем погашения предусматривают выплату кредитов на аннуитетной основе, то есть равными регулярными платежами, состоящими из процентного платежа и платежа по основной сумме кредита. Такие кредиты называются самоамортизирующимися .

1) Коэффициент ипотечной задолженности - К ИЗ

Данный коэффициент показывает долю ипотечного долга (т.е. заемных средств) в общей стоимости недвижимости. Он рассчитывается по формуле (1):

гдеК ИЗ (LTV) – коэффициент ипотечной задолженности (Loan to Value Rate);

ИК – сумма ипотечного кредита, руб.; C – общая стоимость кредита, руб.

Чем выше значение данного коэффициента, тем выше доля заемных средств и ниже доля собственных средств инвестора в финансировании сделки с недвижимостью. С точки зрения кредиторов (н-р, ипотечного банка), более высокий Киз означает более высокую степень риска нарушения заемщиком своих обязательств и лишения его права выкупа заложенной недвижимости. Банки устанавливают и соблюдают определенные верхние пределы данного коэффициента. Обычно размер кредитов, выдаваемых банком гражданам на строительство, покупку или ремонт жилья, не превышает 70 % от стоимости этого жилья.

2) Периодический платеж- ДО

Для полностью амортизирующегося кредита платеж определяется на основании суммы кредита, срока кредита и нормы процента. Т.к. все платежи одинаковы, то их величина определяется коэффициентом взноса на амортизацию единицы, который является функцией срока кредита и нормы процента (F6 – 6-ая ф-я денежной единицы) – формула (2):

где ИП – ипотечная постоянная (взнос на амортизацию единицы);(2)

i п – срок кредитования.

Процентное отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме ИК называется кредитной постоянной – формула (3).

(3)

где КП(LC) – кредитная постоянная, %; ДО

ИК – основная сумма ипотечного кредита, руб.

В общем виде ипотечная и кредитная постоянные равны. На основе этого можно вывести формулу для расчета периодического платежа (формула 4):

(4)

где ДО – периодические платежи по обслуживанию долга, руб.; ИК – основная сумма ипотечного кредита, руб.;


i – ставка процента по кредиту; п – срок кредитования.

ДО = ИК ´ ИП (5)

В условиях самоамортизирующегося кредита периодический платеж (платеж по обслуживанию кредита) включает выплату процентов и часть основной суммы.

Для того чтобы ИК был полностью погашен, ИП должна быть выше номинальной ставки процента по кредиту. Превышение ИП над i обеспечивает выплату основной суммы кредита. Если ИП = i по ИК, погашение всей первоначальной суммы кредита произойдет «шаровым» платежом. Когда ИП будет меньше размера i , выплаты по кредиту не покроют даже процентов по нему. В этом случае невыплаченная часть процентов будет накапливаться вместе с основной суммой долга и его остаток будет расти.

3) Остаток кредита (реверсия кредита с точки зрения кредитора)

Остаток кредита очень часто рассчитывается при продаже объектов до окончания срока кредита, при погашении кредита до окончания срока и т.д.

Остаток кредита при равномерных платежах определяется как настоящая стоимость платежей по обслуживанию кредита в течение оставшегося срока амортизации. При этом остаток кредита определяется на основе величины периодического платежа и коэффициента аннуитета (настоящая стоимость равновеликого потока платежей – F5 пятая функция денежной единицы) по формуле 6:

где В – остаток кредита, руб.; ДО – периодический платеж, руб.;

i – ставка процента по кредиту, %; t – оставшийся срок амортизации, лет (месяцев).

– коэффициент аннуитета (настоящая стоимость аннуитета) – аn

Остаток кредита может быть также выражен как процент от начальной суммы кредита. Для этого надо рассчитать отношение коэффициента настоящей стоимости единичного аннуитета в течение оставшегося срока к коэффициенту настоящей стоимости единичного аннуитета в течение всего срока кредита при соответствующей норме процента – формула 7:

(7)

где B – остаток кредита в %;

an bol – коэффициент настоящей стоимости аннуитета для оставшегося периода;

an all – коэффициент настоящей стоимости аннуитета для всего периода.

4) Процент выплаты кредита

Процент выплаты кредита, также как и остаток кредита, необходим при различных расчетах, например, в расчетах ИИА. Процент выплаты кредита определяется на основе известного процента остатка кредита – формула 8:

Р = 1 – В (8)

где Р – процент выплаты кредита; В – процент остатка кредита.

Процент выплаты кредита можно подсчитать непосредственно несколькими методами. Самым простым является метод определения Р как отношения коэффициента фонда возмещения (F3 – третья функция денежной единицы) для всего срока кредита к коэффициенту фонда возмещения за расчетный период – формула 9:

(9)

где SFF all – коэффициент фонда возмещения для всего срока кредита;

SFF p – коэффициент фонда возмещения за расчетный период.

Коэффициент фонда возмещения находится по формуле 10:

(10)

где SFF – коэффициент фонда возмещения;

i – ставка процента по кредита, %; t – срок кредита, лет (месяцев).

5) Отдача кредитора

Отдача (прибыль) кредитора определяется формулами дисконтирования, поскольку денежный поток от сумм обслуживания долга и реверсии кредита для кредитора аналогичен денежному потоку инвестора собственного капитала. Если кредит не имеет дополнительных условий, то отдача кредитора равна норме процента. Однако если кредитный договор предусматривает какие-либо дополнительные платежи со стороны заемщика, отдача кредитора будет больше, чем норма процента. В случае переменных платежей отдача кредитора также изменяется. Т.о., для определения отдачи используют методы оценки инвестиционных проектов, в частности – определение внутренней нормы рентабельности проекта (IRR). В качестве инвестиционного проекта кредитор рассматривает конкретную кредитную позицию.

Ипотечная постоянная (Mortgage Constant ) - это коэффициент, или процентное отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к сумме ипотечного кредита. В нашем примере этот показатель составляет около 12,64% (50 000 долл. /400 000 долл. = 0,1263875). Ипотечная постоянная является функцией ставки процента, срока полной амортизации ипотечного кредита и частоты накопления сложного процента.

Для того чтобы ипотечный кредит был полностью погашен, ипотечная постоянная должна быть выше номинальной ставки процента по кредиту. Превышение постоянной над номинальной ставкой обеспечивает выплату основной суммы кредита. В случае если ипотечная постоянная равна проценту по ипотеке, погашение всей первоначальной суммы кредита произойдет “шаровым” платежом. Если постоянная будет меньше ставки процента, выплаты по кредиту не покроют даже проценты по нему. Как следствие невыплаченная часть процентов будет накапливаться вместе с основной суммой долга, и его остаток должен расти. В действительности кредиты с растущим остатком основной суммы встречаются очень редко. Почти все кредиты предусматривают постепенную амортизацию.

В сфере ипотечного кредитования важную роль играет тщательный подбор инструментов и технологий, используемых в финансовых операциях для извлечения прибыли. Их выбор не зависит от пожеланий инвестора или кредитной организации, он определяется общей экономической ситуацией в стране, степенью развития в ней ипотечного кредитования, объемом денежных средств оборачиваемых в секторе.

Только при правильном подборе финансовых инструментов можно повысить ликвидность ипотечных ценных бумаг, снизить риски неполучения прибыли, сделать ипотечные кредиты более доступными, а инвестирование в сферу недвижимости заметно более эффективными.

Для чего нужна ипотечная постоянная?

Расчеты платежей по обслуживанию задолженностей по ипотеке выполняются с помощью рассчитанной ипотечной постоянной. При вычислениях ее признают равной отношению обязательств по погашению кредитов за год к базовой сумме ипотечного займа выданной первоначально при его оформлении. Ипотечная постоянная включает в себя обе части кредитного платежа – всей суммы задолженности и процентов за пользование кредитом.

Рисунок 1. Ипотечная постоянная — как спасательный круг для инвестиций в ипотеку

Выражается величина в процентах или десятичных долях (для кредитов с равномерными платежами). Для вычисления используется следующая формула:

Пи = (Д/И)х100, где Пи – ипотечная постоянная, %; Д – сумма выплат обеспечивающих возврат основной суммы за год, руб.; И – базовая сумма ипотечного займа, руб.

Если размер ипотечной постоянной выше установленной процентной ставки за ипотеку, то ипотечный займ будет полностью закрыт без особых проблем. Существуют и другие варианты. Например, когда ипотечная постоянная равна ставке на кредит, погашение первоначального размера займа может быть произведено «шаровым» способом (единым платежом).

Ипотечная постоянная используется и для вычисления коэффициента капитализации самостоятельно амортизирующих себя кредитов. Важна роль этого значения и в анализе инвестиционных выгод

Зависимость с рисками по невыплатам кредитов

При наличии значения ипотечной постоянной меньше процентной ставки платежи никак не смогут покрыть процентов за пользование кредитом. В этом случае все невыплаченные суммы будут накапливаться вместе с основной суммой задолженности по ипотечному займу, в итоге остаток будет постоянно расти.

Рисунок 2. С помощью ипотечной постоянной легко рассчитать риски

Риски несет и вариант с шаровым платежом, т.к. он предусматривает большой итоговый платеж по долгу. Если в процессе выплат такая форма удобна заемщику, то завершающая сумма может многим оказаться не по карману. Это дает значительные риски невыплаты кредита по истечению срока кредитования.

Единственный вариант, когда значение ипотечной постоянной ниже процентной ставки может считаться нормой, заключается в выборе схемы с нарастающими платежами (ИНП) и то, только на период, пока размеры платежей не вырастут достаточно для приобретения полной амортизации кредитных долгов.

Достаточным считается превышение ипотечной постоянной установленной процентной ставки по кредиту на 3-4 пункта. Меньшие значения заметно уменьшают ликвидность этого инструмента инвестирования. Увеличением ипотечной постоянной дополнительно привлекают инвесторов, предпочитающих вкладываться в менее рисковые инструменты, чем ипотечные займы.

Как применяют ипотечную постоянную на практике

Показатель «ипотечная постоянная» широко используется в методе связанных инвестиций, когда одновременно используются заемные и свои денежные средства, вкладываемые в определенном соотношении для приобретения различных объектов недвижимости. Ипотечная постоянная в этом случае равнозначна ставке капитализации заемных средств.

Рисунок 3. Ипотечная постоянная широко используется при расчетах и анализе рынка

Метод связанных инвестиций предполагает такие требования к ставке капитализации:

  • Она должна соответствовать рыночным требованиям на доход заемного капитала, в противном случае кредиторы откажут в предоставлении ипотечных займов.
  • Ставка предусматривает не только доход, получаемый с предоставленного кредита, но и возврат самой суммы кредита в виде амортизационных платежей.
  • Ставка должна обеспечить рыночные требования на доход по собственному капиталу, чтобы у инвесторов был интерес вложения своих денег в приобретение недвижимости.
  • Необходима гарантия получения заявленного (рыночного) размера дохода на весь вложенный капитал и постепенный возврат своих инвестиций.

При учете капитализации заемных средств ипотечная постоянная всегда определяется отношением регулярных платежей к базовой сумме кредита. Расчет значения делают каждый раз, когда осуществляется выплата – каждый квартал или месяц. При этом применяется такая формула – количество платежей умножается на их размер и частоту выплат.

Ставка капитализации прибыли от своих собственных средств показывает планируемые инвестором доходы. Она выглядит как отношение процента прямой прибыли от использования объекта недвижимости к объему денежных средств, которые принадлежат инвестору.

Ипотечная постоянная

Она состоит из двух частей – нормы возврата вложенных инвестиций и нормы получения прибыли сверх этого.

В методе связанных инвестиций совокупную ставку определяют взвешиванием составных частей (заемных и собственных денежных средств) в общей доле инвестиций. Благодаря такому методу можно рассчитать, каким должен быть объем собственных денег для получения необходимых показателей ипотечной постоянной. В результате появляется возможность управлять не только запланированной прибылью, но и рисками, неизбежными для такого способа инвестирования.

От размера коэффициента использования заемных средств зависит многое – от размеров ежемесячных платежей до самого факта выдачи кредита. Многие банки самостоятельно устанавливают и соблюдают определенную верхнюю планку этого значения и в случае его несоблюдения могут ограничить выдачу ипотечного кредита.

Все ипотечные кредиты могут быть разделены на две группы - с постоянными и переменными выплатами при их погашении. Рассмотрим варианты расчетов, проводимых оценщиком, при анализе ипотечных кредитов с постоянными выплатами.

Основные параметры кредита . Большинство постоянных закладных, используемых на развитых рынках недвижимости, являются самоамортизирующимися, предусматривающими периодические равномерные выплаты.

Самоамортизирующийся кредит с равномерными платежами - кредит , равновеликие равномерные платежи по которому включают в себя как процент по кредиту, так и погашение основной суммы.

Процент по кредиту рассчитывается исходя из ставки процента и остающегося баланса основной суммы.

В банковском деле амортизация - это уменьшение остатка основной суммы кредита.
Кредитор задает максимальную величину основной суммы кредита в процентах (часто 75% или 80%) от стоимости собственности, устанавливает максимальный срок кредита (который будет короче, чем срок оцененной экономической жизни объекта) и предлагает процентную ставку исходя из преобладающих на рынке условий.
Затем рассчитываются периодические (обычно ежемесячные) выплаты по ипотеке; во внимание принимаются три вышеназванных показателя:

Основная сумма кредита (PRN - principal);
- срок (оставшийся) кредита N;
- процент по кредиту (INT - interest).

Пример 14.1. Сумма кредита - 10 000 дол. Срок кредита - 30 лет. Платежи производятся в конце года. Ставка процента по кредиту равна 15%.

Рассматривая периодический платеж как еще одну переменную, получаем, что любой кредит описывается четырьмя показателями. В том случае, если известны любые три из них, четвертый может быть определен. Сделаем расчет характеристик кредита.

Расчет характеристик кредита

1. Ежегодные выплаты (в расчетах - РМГ-платеж) в размере 1523 дол. по кредиту могут быть рассчитаны на калькуляторе (компьютере, по таблицам) с учетом двух составляющих:
- процента (дохода на инвестированную кредитом сумму);
- возмещения капитала (возврата инвестированной кредитором основной суммы).
Теперь построим график амортизации кредита.

График амортизации кредита

2. Расчет основной суммы кредита PRN.
В тех случаях, когда известны ставка процента, оставшийся срок и ежегодные выплаты, можно определить остаток непогашенной основной суммы: PV= -10 000.
3. Расчет срока кредита.
Когда известны ставка процента, сумма кредита и ежегодные выплаты, можно определить срок кредита: N - 30.
4. Расчет ставки процента.
В случае самоамортизирующегося кредита платежи производятся равномерными и равными выплатами. Если известны сумма кредита, оставшийся срок и ежегодные выплаты, можно определить ставку процента по кредиту: I/Y= 15.

Определение ипотечной постоянной
Годовая ипотечная постоянная (ИП) - это отношение обязательных выплат по кредиту за год (ОД - обслуживание долга, РМТ) к первоначальной основной сумме кредита (ИК, в расчетах - текущая стоимость PV):

ИП - (ОД: ИК) х 100% = (PMT:PV) х 100%.

Ипотечная постоянная включает процент и выплаты в счет погашения основной суммы кредита, поэтому она должна превышать номинальную ставку процента по кредиту.
Для рассмотренного выше примера ИП - 15,23%.

Таким образом, ипотечная постоянная для ипотечных обязательств, предусматривающих ежегодные равные выплаты в счет погашения долга, равна фактору шестой функции сложного процента, т.е. фактору взноса на амортизацию денежной единицы.

Если условия кредита предусматривают ежемесячные выплаты, то ИП равна фактору взноса на амортизацию единицы, посчитанному на основе ежемесячных платежей, умноженному на 12.

Ипотечная постоянная является удобным инструментом для быстрого нахождения баланса между сроками амортизации и процентными ставками, а также для расчета выплат по обслуживанию долга.

Ипотечная постоянная используется также при проведении оценки эффективности использования заемных средств - при определении финансового левериджа.

При заданных ставке процента и сроке амортизации ипотечная постоянная равна обязательным ежегодным выплатам по обслуживанию долга на единицу кредита.

Для определения размера действительных выплат ипотечную постоянную следует умножить на основную сумму кредита.

Многие заемщики стремятся свести ипотечную постоянную к минимуму для того, чтобы минимизировать текущий остаток денежных средств, несмотря на то, что это ведет к росту суммарных процентных выплат и замедлению прироста собственного капитала за счет платежей в погашение ипотечного долга.

Пример 14.2. Рассмотрим, как влияет на ипотечную постоянную изменение только одного из условий кредита для примера 14.1, а именно: изменение процентной ставки по кредиту, срока кредитования или изменение порядка осуществления платежей.

1. Понижение ставки по кредиту. Пусть теперь I/.Y- 12%, тогда:
РМТ = 0,1241, то есть ведет к уменьшению ИП.
2. Учащение платежей по кредиту (платежи ежемесячные, P/Y = 12):
РМТ = 0,0216) - это месячная ИП; для определения годовой ее следует
умножить на 12 месяцев: 0,0126 х 12 = 0,1517), следовательно, понижение
ставки по кредиту ведет к уменьшению ИП.
3. Увеличение срока кредита (с 30 до 40 лет): РМТ= 0,1506 - ведет к уменьшению ИП.
4. А как зависит величина ИП от суммы ипотечного кредита? Ответ. ИП не зависит от величины ИК.

Кредитные дисконты и отдача по кредитам. Часто ипотечные кредиты под недвижимость предоставляются заемщикам с дисконтом (со скидкой), и ипотечные обязательства часто продаются со скидкой для ипотечных инвесторов.
Скидки с сумм кредита оцениваются в пунктах (points). Каждый пункт равен 1% от основной суммы кредита.
Реально заемщик получает сумму меньшую, чем это определено кредитным договором, однако возврату подлежит вся сумма полностью плюс проценты на нее.

Например, если взять кредит в 10 000 дол. с тремя дисконтными пунктами, то это означает что кредитор предоставляет заемщику 97% от основной суммы кредита в 10 000 дол. 97% от 10 000 дол.

Ипотека: сущность и механизмы функционирования

составляет 9700 дол., однако заемщик должен выплатить полностью 10 000 дол. плюс процент на всю эту сумму.
Таким образом, предоставляя кредит со скидкой, кредитор увеличивает свой доход на инвестиции (конечную отдачу), а заемщик идет на это, получая взамен, возможно, более низкий процент по кредиту по сравнению со среднерыночным.

В такой сфере, как ипотечные займы, не последнюю роль играет выбор инструментов , применимых для наращивания капитала и вложения средств. Выбор таких инструментов никак не связан с желаниями финансовой организации или клиента, этот показатель зависит от экономического положения в России, а так же объемом оборачиваемых средств в данной сфере и развитостью в стране ипотечного займа.

Только в том случае, когда правильно подбираются инструменты, повышается спрос на ценные бумаги, а риски, связанные с неполучением прибыли, постепенно понижаются. Кроме того, желательно делать ипотечные займы для клиентов более доступными.

Так для чего же нужен этот показатель и что это такое?

Что это такое?

Итак, что же это за показатель и почему он так важен для подобных займов? Это соотношение в % оплат, выплачиваемых каждый год, по оплате займа и основной стоимости ипотечного кредита.

Чтобы на 100% погасить заемные средства, этот показатель должен быть выше ставки по займам.

Если показатель действительно превышает ставку, то заем погасится. При равенстве погашение средств будет осуществлено «шаровым» методом. Хуже всего, когда показатель ниже – тогда невозможно будет не то что выплатить долг, а даже покрыть %. В таком случае неоплаченная часть % будет копиться вместе с главной суммой кредита, и, соответственно, и его остаток начнет возрастать.

Для чего нужна ипотечная постоянная?

Именно благодаря ей осуществляются расчеты, касающиеся обслуживания долга. При подсчете ее приравнивают к отношению обязательств за год к основной сумме кредита, которая изначально была выдана при оформлении.

Данный показатель состоит из двух частей платежа – сюда входят и проценты по ставке, и основная часть долга.

Данный показатель выражается как в долях, так и в % (в первом случае доли эксплуатируются для займов, где не разные, а равномерные платежи).

Как определяется ипотечная постоянная?

Чтобы вычислить показатель, нужно использовать следующую формулу:


Если размер данного показателя выше ставки за заем, то кредит закрывается без каких-либо недомолвок и проблем. Однако возможен и иной расклад. Если показатель равен ставке по займу, то погашение осуществляется единым платежом.

Зависимость с рисками невыплаты

Если значение показателя меньше ставочной, то платежи не покроют даже проценты . При таком раскладе заемные средства будут копиться вместе с основной суммой долга по кредиту, и в результате остаток будет существенно возрастать.

Риски возможны и при шаровом платеже, так как такой вариант предусматривает крупный итоговый платеж по долгу. Но если именно такая форма оплаты удобна клиенту, то итоговая сумма может многим оказаться не по карману. В этом и есть основной риск того, что заем может быть не выплачен по истечению срока кредитования.

Одно исключение, когда значение показателя ниже % ставки и при этом это норма – это схема, когда используются нарастающие платежи. И то пока платежди не достигнут определенного уровня и не вырастут, чтобы получить амортизации задолженностей по кредиту.


Как применяется на практике?

Показатель с успехом используется при связанных вложениях, когда для приобретения имущества используются как средства банка, так и свои собственные деньги, вкладываемые для покупки имущества.

При этом постоянная будет равна ставка заемных у банка средств.